Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse.
Der Bundesgerichthof (BGH) hat geklärt, welche Hinweispflichten Vermieter bei der Erstvermietung nach einer Modernisierung haben.
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf der Mietpreis bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es Ausnahmen.
So sieht das Gesetz beispielsweise vor, dass bei einer Erstvermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen auch höhere Mieten verlangt werden können.
Allerdings dürfen sich Vermieter auf diese Ausnahme nur berufen, wenn sie ihre Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert in Textform darüber informiert haben, dass es sich um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt. Wurde diese schriftliche Auskunft versäumt, können Vermieter erst zwei Jahre nachdem sie die Auskunft nachgeholt haben, eine höhere Miete verlangen.
BGH: Weitergehende Auskunft nur auf Verlangen
Der BGH hat zum Umfang der Auskunftspflicht in einem aktuellen Urteil Stellung genommen. Demnach erfüllen Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags ihre Auskunftspflicht bereits mit der bloßen Mitteilung, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele.
Sie sind ausdrücklich nicht verpflichtet, unaufgefordert nähere Angaben über Umfang und Details der Modernisierung zu machen.
Wünschen Mieter nähere Informationen zur erfolgten Modernisierung, steht ihnen ein weiterer Auskunftsanspruch zu Art und Umfang der Modernisierung zu. Daraus können sie ableiten, ob eine höhere Miete zulässig ist, als bei Anwendung der Mietpreisbremse möglich wäre.
Der BGH stellte klar, dass Vermieter die weitergehende Auskunft nur auf Verlangen erteilen müssen. Die Zulässigkeit einer höheren Miete hänge nicht von der Erteilung der weitergehenden Auskunft ab. Damit ist die Beweislast klargestellt. Gleichzeitig zeigt sich aber auch, wie wichtig es ist, bereits bei Vertragsabschluss die notwendigen gesetzlichen Auskünfte zu erteilen.
(BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22)
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